今日は、つい先月知り合ってその日に朝まで飲んでもらった方に、会員制のバーに誘っていただきました。

繁華街から一本入った突き当たりの、さっぱりとしたビル。店らしき入り口もなく、セキュリティーのかかった鉄扉の奥。

通された席は、ヒグマみたいに大きな革製のソファーに、エルメスの皿とヴィトンの箸。

そんな中で話していたのは、８割が下ネタだったような気がしますが、定かではありません。笑

あとの２割は業界シークレットトークです。

セミナーなんか行ったって肝心な話はされない、セミナー代払うくらいなら、５倍払ってでもお客さんと飲みに行け、というファンドの先輩の言葉を思い出します。

その先輩は本当に毎晩宴席でいません。笑

千億単位のファンドだって、こうやって案件をもらってくるんですよね。

セミナーで勉強するのももちろん大事です。でもメインはそのあとの懇親会だったりする、ってことです。

さて今日は、東京のオフィス賃貸マーケットにとってはマイルストーンとなるニュースが飛び込んできました。

７月の東京都心オフィスの空室率が4.89％と、６年半ぶり５％を割り込みました。

この空室率５％、自然空室率とも言われていて、実質的に満室状態で、供給が少なく需要が強い状態とされています。

そして、賃料の本格上昇が始まる境目だと言われています。

実際、前回５％を割り込んだのは2005年半ばで、ここを境に賃料が反転し、３年で約30％上昇しました。

現時点でもリーマンショック後に安く入ったテナントに対して、２割３割の増額更新を投げているビルもあるようです。

住宅だと、家計は企業よりそもそもの賃料負担率が高く、給料もそこまで変動しないので、これほどのボラティリティは出ません。

でも周辺の空室状況を見ながら、次の新規の家賃設定を上げてみてもいいかもしれません。

更新時に家賃をあげるのもいいと思います。

入居者にとってみれば、移転コスト（引越し代や新規の契約費用）を考えると、少々の増額であれば飲んだほうがマシ、ということも大いにありえます。

増額幅の２４ヶ月（契約期間）分と移転コスト、どちらが高いか、ということです。

例えば、引越し代で１ヶ月分、礼金で１ヶ月分、仲介手数料で１ヶ月分、移転コストが合計３ヶ月分だったとします。

これを２４ヶ月で按分すると、３ヶ月／２４ヶ月で12.5%。

なので１割くらいの増額改定ならありえない話ではない感じですね。

あと、この家賃の増額幅を価格の上昇に直すと、なんて計算してみると楽しいですよ。笑

ぜひマーケットのリサーチとコストの検証をやってみてください。それに、言うだけはタダですから。