3ステップで大手外資系ファンドの不動産投資術を身につける無料講座
ファンドマネージャーの小原(コハラ)です。
他の事業に比べて、
不動産投資の優れた点は、
収入が読みやすいこと。
その収入を見極めるために
必ず確認すべき資料がある、
というところまでお話ししました。
その資料とは何か・・・
答えは「レントロール」です。
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レントロールの見方
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「レントロール」とは、
部屋ごとの契約条件の一覧表です。
最低限の情報として、
何号室がいくらの賃料で
契約しているかが記載されています。
そのほかに、
部屋の間取り・面積
契約者名
入居時期
契約期間
などが記載されています。
資料請求して送られてきた資料の中に
レントロールがない場合には
送ってもらえるように請求しましょう。
基本的な資料ですので。
レントロールを見る際に気をつけるべき点が
いくつかあります。
ここを見誤るとあとで痛い目を見ます。
思っていたより収入が少ない、
ということが起きかねないんですね。
収入が読みやすいというのが不動産投資の魅力です。
この点を100%活かすには、
以下の点に気をつけましょう。
・実際の賃料か想定賃料か
レントロールに記載されている賃料が、
実際の賃料なのか、
それとも、
空室の賃料を想定したものなのか、
を確認します。
空室の場合、レントロール上に、
空室とか、想定とか、
なにかしら実際の賃料ではないことが
わかるような記載があるはずです。
・想定賃料は適正か
レントロールに記載されている賃料が
実際か想定かを確認したら、
次に想定賃料の設定金額が適正かどうかを
確認する必要があります。
なぜでしょうか。
レントロールって誰が作ると思いますか?
これ、たいてい売主側の仲介業者が作ります。
売主さんが、
この物件を売りたいんだけど、
と相談をもちかけた仲介業者ということですね。
つまり、売主の味方なんです。
だからできるだけ高く売りたい。
すると想定賃料はどうなると思います?
当然、高くなりますよね。
その方が利回りがよく見えるので。
利回りが高いと人気が出るんですね。
意図的に賃料を割高にしていなくても、
無意識のうちに高くしようとするバイアスがかかります。
仮に、買い側の仲介、
つまりあなたが問い合わせをした仲介業者が
レントロールを作っていたとしても同じです。
想定賃料をこうしなきゃいけない、
なんていう決まりはどこにもないんです。
もちろん、ウソを書いた捕まっちゃいますが、
極端にはずれてなければウソかどうかなんて
誰にも決められないわけです。
だから最後は、自分で確かめるしかないんですね。
想定賃料が適正かどうかは。
ではどうやって確かめるか。
長くなってきましたんでそれは次回に回します。
・極端に割高な部屋がないか
レントロールで確認すべきこと。
これで最後です。
契約中の賃料のなかに、
極端に割高なものがないかを確認します。
割高かどうかは他の部屋と比べてみるといいでしょう。
割高になる主な理由は、入居期間が長いことです。
建物がまだ新しい時に
割高な賃料で入居して、
そのままの賃料を払っている場合があります。
こういう場合は、
この入居者が退去したら、
次の入居者はいくらの賃料になるかを
考える必要があります。
そしてレントロールの賃料をその賃料に置き換えます。
割高な賃料を前提にすると、
本当にその入居者が退去した時に、
想定していた収入が得られなくなってしまうからです。
つまり、割高な賃料は適正な賃料に置き換えるということです。
ではどうやって適正な賃料を出すのか。
さっきの想定賃料の時と考え方は同じですので、
また次回にお話しします。
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編集後記
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次回は、適正な賃料の割り出し方をお話しします。
これができるとだいぶ違いますね。
うまい話に乗せられなくなります。
お楽しみに!
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