不動産取引に「利回り」という考え方が取り入れられたのは、バブル崩壊後のことです。
　
　
それまでは収益性より将来の値上がり期待で不動産が取引されていました。
　
土地は値下がりしないといういわゆる土地神話ですね。
　
　
　
その後、バブル崩壊とともに土地神話も終焉を迎えます。
　
　
そして2000年前後から不動産が証券化されるとともに、「利回り」で不動産の価格を図る考え方が徐々に浸透していきました。
　
　
そして2007年から2008年にかけてファンドによる不動産の取得が加熱し利回りは低下、価格は上昇しました。
　
いわゆるファンドバブルです。
　
　
そして2008年、リーマンショックにより一気に不動産市場は冷え込み、不動産の取引量が激減、利回りは上昇します。
　
　
そこから2012年頃まで市況は低迷します。
　
　
その後、実体経済の回復に伴う空室率の改善、金融緩和による金余りにより、
　
マネーが不動産に集中し、利回りが低下、価格は上昇している。
　
　
　
というのが、収益不動産取引の歴史とその流れの先にある今の状況で、利回りはすでにファンドバブルの時期の水準を下回って史上最低の水準です。
　
　
　
では今後はどうなるのか。
　
プレーヤーはどうなると予測しているのか。
　
　
　
それはまた次回に。