今日は、つい先月知り合ってその日に朝まで飲んでもらった方に、会員制のバーに誘っていただきました。
繁華街から一本入った突き当たりの、さっぱりとしたビル。店らしき入り口もなく、セキュリティーのかかった鉄扉の奥。
通された席は、ヒグマみたいに大きな革製のソファーに、エルメスの皿とヴィトンの箸。
そんな中で話していたのは、8割が下ネタだったような気がしますが、定かではありません。笑
あとの2割は業界シークレットトークです。
セミナーなんか行ったって肝心な話はされない、セミナー代払うくらいなら、5倍払ってでもお客さんと飲みに行け、というファンドの先輩の言葉を思い出します。
その先輩は本当に毎晩宴席でいません。笑
千億単位のファンドだって、こうやって案件をもらってくるんですよね。
セミナーで勉強するのももちろん大事です。でもメインはそのあとの懇親会だったりする、ってことです。
さて今日は、東京のオフィス賃貸マーケットにとってはマイルストーンとなるニュースが飛び込んできました。
7月の東京都心オフィスの空室率が4.89%と、6年半ぶり5%を割り込みました。
この空室率5%、自然空室率とも言われていて、実質的に満室状態で、供給が少なく需要が強い状態とされています。
そして、賃料の本格上昇が始まる境目だと言われています。
実際、前回5%を割り込んだのは2005年半ばで、ここを境に賃料が反転し、3年で約30%上昇しました。
現時点でもリーマンショック後に安く入ったテナントに対して、2割3割の増額更新を投げているビルもあるようです。
住宅だと、家計は企業よりそもそもの賃料負担率が高く、給料もそこまで変動しないので、これほどのボラティリティは出ません。
でも周辺の空室状況を見ながら、次の新規の家賃設定を上げてみてもいいかもしれません。
更新時に家賃をあげるのもいいと思います。
入居者にとってみれば、移転コスト(引越し代や新規の契約費用)を考えると、少々の増額であれば飲んだほうがマシ、ということも大いにありえます。
増額幅の24ヶ月(契約期間)分と移転コスト、どちらが高いか、ということです。
例えば、引越し代で1ヶ月分、礼金で1ヶ月分、仲介手数料で1ヶ月分、移転コストが合計3ヶ月分だったとします。
これを24ヶ月で按分すると、3ヶ月/24ヶ月で12.5%。
なので1割くらいの増額改定ならありえない話ではない感じですね。
あと、この家賃の増額幅を価格の上昇に直すと、なんて計算してみると楽しいですよ。笑
ぜひマーケットのリサーチとコストの検証をやってみてください。それに、言うだけはタダですから。
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