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利回り低下時代に大事なこと

利回り低下時代に大事なこと

収益物件ポータルサイトの楽待から
 
利回りに関する統計が発表されました。
 
 
一棟マンションの表面利回りの平均が
 
7%代に低下したとのこと。
 
最近1ヶ月で登録された物件の
 
平均利回りが7.99%。
 
 
かたや、投資家から問い合わせのあった
 
物件の平均利回りは9.55%。
 
すなわちこれが、投資家の期待利回り
 
ということですね。
 
 
期待利回りも低下傾向にはありますが、
 
この二つの乖離幅はやはり
 
拡大傾向にあります。
 
 
つまり、
 
投資家が買いたい値段の上昇より、
 
売出し価格の上昇スピードの方が
 
早いということです。
 
 
売出し物件の平均築年数は約25年。
 
利回り8%だとやはり、
 
フルローンプレーヤーには
 
厳しいですね。
 
 
こういうとき物件を買う際に
 
大事なことは、
 
「情報力」と
 
「個別性の見極め」です。
 
 
「情報力」とは、
 
良い物件の情報を集める力のことです。
 
不動産の売買は相対取引です。
 
相場が上昇傾向にあっても、
 
個々の不動産の価格は
 
株のようにオープンマーケットで決まるわけではないので、
 
割安な物件というのは必ず存在します。
 
その情報を得る力が情報力です。
 
 
「個別性の見極め」というのは、
 
個々の不動産の個別的な要因を見極める
 
ということです。
 
同じ表面利回りでも、
 
様々な個別的要因によって、
 
最後に手元に残るキャッシュフローには
 
違いが生じます。
 
つまり、表面利回りが低くても
 
キャッシュフローが出る物件がある
 
ということです。
 
 
 
それぞれ、重要なテーマなので、
 
明日以降さらに考えてみたいと思います。

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