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空室率はどうやって調べたらいいのか

空室率はどうやって調べたらいいのか

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ファンドマネージャーの小原(コハラ)です。

前回は、

物件を買うときに、
満室時の収入を前提として
考えるのは危険ですよ、

というお話をしました。

つまり、
空室率を見積もる必要がある
ということです。

そのうえで収支が合う物件でなければ
買ってはダメです。

今回は、空室率の調べ方をお伝えします。

――――――――――

空室率の調べ方

――――――――――

空室率を調べる方法には、
主に次の4つがあります。

1.ネット
2.トラックレコード
3.ヒアリング
4.現地調査

順番に説明しますね。

1.ネット

物件所在地の市区町村名と空室率という
キーワードで検索してみてください。

すると検索結果に

HOME’S不動産投資

というサイトがあると思います。

このサイトに市区町村ごとの
賃貸住宅の空室率が掲載されています。

情報ソースは、総務省統計局の
「住宅・土地統計調査報告」です。

手軽に調べられるので、
ザックリとした需給バランスを
把握するのにはとても便利です。

具体的には、ここで空室率が30%を
超えるような地域での投資は
控えたほうが無難でしょう。

もちろん、収益性にもよりますが。

2.トラックレコード

トラックレコードとは、
過去の推移という意味です。

その物件の過去の空室率が
どうだったかを把握できれば、
それがその物件の実力を
一番よく表しています。

ファンドで物件を買う際には、
過去3年程度の情報を分析します。

ただし、個人が売買するような物件で、
過去の情報がまとまっているケースは
残念ながらまずないですね。

3.ヒアリング

地元の不動産業者に聞く方法です。

賃料相場と合わせて聞くといいですね。

対応するのは、管理担当ではなく、
たいてい客付けの担当者です。

あまり空室率自体を意識していない
可能性が高いので、
聞き方を工夫したほうがいいですね。

いま募集が出ているこの物件は、
何戸中何戸空いているのか
という聞き方をするといいでしょう。

うまく管理の担当者と話ができれば、
同じエリアの同じタイプの物件の
空室率はどれくらいか、
ストレートに聞いてみるのもいいでしょう。

もしくは、平均的な入居期間と
退去後の空室期間を聞くのも手です。

空室期間÷(入居期間+空室期間)
=空室率

になります。

4.現地調査

最後はこれですね。

自分の足と目で確認する方法です。

その物件を見に行ったときに、
周辺の物件を見て回るんです。

競合になりそうな物件が
何戸空いているかを調査します。

ぱっと見でいくなら
ベランダ側から見て、
空いていそうな部屋を数えます。

カーテンがないとか、
ベランダに物がないとか。

より確実に調べる方法もありますが、
ちょっとキケンな方法なので
ここでは控えます。笑

お会いする機会があったら
聞いてください。

あなたにだけこっそり教えてます。

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