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建物が古いと利回りが高くなる理由

建物が古いと利回りが高くなる理由

利回りが高い。
 
これが意味するところは何か。
 

利回りが高いと儲かる。
 
確かにそうです。
 
投下する資本が同じであれば、利回りが高い方が儲かります。
 
 
一方で、利回りが高いということは、リスクが高い、ということでもあります。
 
例えば、企業にお金を貸す場合。
 
・今にもつぶれそうな赤字の会社
・儲かってしょうがない万年黒字の会社
 
どちらの金利が高くなるか。
 
いうまでもなく前者ですよね。
 
それは貸したお金が返ってこないリスクが、前者の方が大きいからです。
 
 
これを不動産に当てはめて考えてみましょう。
 
例えば、建美家というサイトで「新築 アパート」というキーワードで物件を検索してみます。
 
すると表面利回りは、おおよそ東京都内で7%前後です。
 
これに対して神奈川県で8%代。
 
 
この利回りの違いをリスクという観点から考えてみましょう。
 
 
まず、建物は新築アパートなので、建物の物理的なリスクの違いはありません。
 
これが方や新築、方や築古、ということでしたら話は違います。
 
築年数が古いほど、物理的なリスク、例えば不測の修繕費が発生するリスクなどが高まります。
 
つまり、築年数が古いとその分リスクが高まり、利回りが高くなります。
 

利回りが高い、ということは、最初に投下した資本に対するリターンが大きい、ということです。
 
不測の修繕費が発生するリスクが高い分、リターンを大きくして将来の修繕費の発生に備える必要がある、ということですね。
 
 
ではどちらも新築の場合の、利回りの違い。
 
これはどこから来るのか。
 
長くなりましたのでそれはまた次回に。

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