３ステップで大手外資系ファンドの不動産投資術を身につける無料講座

ファンドマネージャーの小原（コハラ）です。

不動産投資の優れた点は、
収入が読みやすいことです。

収入を読むのに必要な資料が
レントロールでした。

ただ、レントロールにも問題点がある。

それは、レントロールに
記載されている賃料が
正しいとは限らないことでしたね。

そこで、適正な賃料を調べる必要がありました。

前回、適正な賃料を
調べる方法のひとつとして
ネットで検索する方法について
触れました。

今回は具体的な検索の方法についてお伝えします。

検索に使うポータルサイトは、

ホームズ
アットホーム
スーモ

このあたりならどれでもかまいません。

これらのポータルサイトの、
「賃貸」のコーナーで検索します。

――――――――――

賃料検索の3条件

――――――――――

ではどのように検索すればいいか。

要は適正賃料を調べたい物件の
ライバルとなるような物件を検索すればいい。

指定する検索条件は以下の4つです。

1.最寄駅と駅徒歩

当然ですが駅が違えば賃料が違います。

あと、駅からの距離です。

徒歩5分と徒歩15分では、
賃料が違います。

車社会で駅が近くにない場合は、
町名を指定するといいでしょう。

2.部屋の広さ

これは以前にもお伝えした通りです。

部屋の広さが違うと、
賃料の総額も違いますが、
坪あたりの賃料も違います。

部屋の広さが近い物件と比べる必要があります。

3.築年数

自分で部屋探しをするときは、
あまり指定することのない条件かもしれません。

でも賃料を比べるときには
必須の条件になります。

なぜなら、実際に部屋探しするときも
実は重視されているからです。

新築でピカピカの物件と、
築30年のくたびれた物件。

賃料が同じな訳ないですよね。

新築の方が需要が多いので、
賃料が高くなります。

そういうことです。

4.建物の構造または種類

木造か鉄筋コンクリートか

もしくは

アパートかマンションか

の違いです。

アパートを選ぶ人は、
安くても広い部屋がいいとか、

マンションを選ぶ人は、
高くても住みやすい部屋がいいとか。

建物の構造・種類によって
部屋を選ぶ人の発想が違うので、
賃料水準も違ってきます。

ここでちょっとした豆知識を。

建物の構造には主に3種類あり、
それぞれ以下のように略されたりします。

木造＝W造
鉄骨造＝S造
鉄筋コンクリート造＝RC造

――――――――――

検索結果の見方

――――――――――

これら4つの条件を指定して検索する。

指定できない場合は、検索結果から
すべての条件が近い物件を見つけます。

リサーチ会社なんかは
この検索結果をがさっと取り出して
分析したりします。

横軸に賃料
縦軸に条件
としてグラフにしたり、

条件の違いによる補正率を分析したり。

そこまでできたらそれはいいですが、
それははムリですし、
あなたがそこまでやる必要はありません。

検索結果を見ていると、
なんとなく賃料水準が見えてきます。

さらにその中から、
より条件の近いものを３つ探してください。

場所と広さと築年数の近いものです。

このとき、他の物件と比べて
変に高いものと安いものは、
異常値として除きます。

その３物件の平均値、
これを適正賃料とします。

つまり、条件の似かよった物件と並べて、

遜色のない賃料
選ばれる賃料

それが適正賃料になるということです。

もっと細かいテクニックやコツはありますが、
実践して覚えるのが一番です。

ぜひやってみてください。

――――――――――
　
編集後記
　
――――――――――

STEP1は以上です。

次回はいよいよ
STEP2
空室率の把握
に進みます。

仲介業者が
利回りを計算するときは
たいがい満室前提になっています。

それはダメです。

なぜダメなのか。

次回に説明します。