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不動産投資のキャッシュフローシミュレーションの作り方

不動産投資のキャッシュフローシミュレーションの作り方

仕事始めだし、今週5日あるし、体を慣らしながらゆるっとスタートしようかな〜
 
なんて考えは甘かった。。。
 
越年案件が初日からさっそくフルス
ロットル。
 
業者さんに電話してもまだほとんど誰もいなかったですけど。
  
今日1日でキャッシュフローシミュレーションを12パターンは作りましたね。
 
どんなシナリオでも負けはない!っていう絵を描きました。
 
 
物件運営のシナリオを描く。
 
物件取得を検討する際には必ず必要なことです。
 
現状横引きではダメですね。
 
 
今の賃料は高いのか、安いのか。
 
費用削減の余地はないのか。
 
修繕が必要な箇所はないか。
 
これらによって描くべきシナリオは異なります。
 
だからこれらを見極める必要があります。
 
 
その上で、メインシナリオの上下に、ダウンサイドシナリオかアップサイドシナリオを描く。
 
2つのシナリオを想定するべきです。
 
ファンドが扱う中でも数百億クラスの規模の大きなものになると、数十とか、場合によっては百を越えるパターンを想定することもあります。
 
それでも最終的には2つに絞ります。
 
ムービングパーツ(不確定要素)を徐々に固定していって、最後に賃料の想定をベースケースとダウンサイドケースにしたものを作ります。
 
それで投資家に案内する。
 
3つ以上あると、混乱して逆に投資判断を鈍らせてしまうんですね。
 
 
ムービングパーツについて検討して固定する。
 
賃料のベースケースとダウンサイドケースを想定する。
 
これらを組み合わせて2つのキャッシュフローシナリオを作る。
 
ちょっと難しいかもしれませんが、もし物件の購入を検討する際には、一部でも心がけてみてください。

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