おはようございます！小原です。
今日の話は超絶にマニアックです。ここまで考えて不動産投資してる人、いるかなー
でもとても大事な考え方です。全部はわからなくていいので、感覚だけでも掴んでおいてほしいです。
ではいきます。
不動産投資をする目的はなんでしょうか。収入を得るためですよね。
家賃収入があって、費用の支払いとローンの返済をする。その上で手元に残ったお金が収入。
いわゆるキャッシュフローが出ている状態です。
最近の不動産投資は、このキャッシュフローが重視されているように見受けられます。
みんなキャッシュフローを得たいがために不動産投資をしています。
そこで今日のタイトルです。
「不動産投資は◯◯◯を増やすゲーム」◯◯◯＝収入？お金？キャッシュフロー？
字数が合わないですね。
そうです。これらは正解ではありません。間違いではないですが、不十分です。
正解を言う前に、ちょっと簡単な例で考えてみましょう。
あなたは１００万円を持っているとします。これを株に投資したとします。
１年で配当が１０万円もらえました。良かったですね。収入が１０万円増えました。
ところが株価が８０万円に下がってしまいました。元本価格はマイナス２０万円です。
つまり、配当益がプラス１０万円、評価損益がマイナス２０万円、トータル損益ではマイナス１０万円、となってしまいました。
言い換えると、あなたの資産は１００万円から９０万円に減ってしまったということです。
株価が戻るまで持ち続ければ評価損はなくなるので配当の分プラスになる可能性は高いでしょう。
でもそれは株の場合です。
これが不動産だったらどうでしょう。
不動産の相場も上下するものの、建物の価値は経年劣化で下がっていきます。
つまり、土地の価値が変動しないものと仮定したとすると、
不動産の価値は年々下がっていきます。
一方で家賃収入を得ることにより、借入の返済をした上でキャッシュフローが出ていれば手元の現金が増えていきます。
さらに、借入金の元本返済が進むことで負債が減っていきます。
・・・
何が言いたいのか？難しいですよねー
では先に答えをいいましょう。
「不動産投資は◯◯◯を増やすゲーム」◯◯◯とは何か。
正解は「純資産」です。
整理します。
不動産投資をして物件運営をすることで、
・現金（＝資産）が増えます。→純資産は増える。
・不動産（＝資産）の価値は減っていきます。→純資産は減る。
・借入金の元本（＝負債）が減っていきます。→純資産は増える。
このトータルで、純資産を増やす。これが不動産投資の目的です。
わかってきましたか？まだ難しいですか？
わかりやすいように、ダメなパターンをあげます。
例えばある物件を5,000万円で買ってキャッシュフローが年間100万円出ていたとしましょう。
キャッシュフローの水準としては申し分ありません。これだけ聞くといい物件っぽいですよね。
ところが
１年間で物件の価値が200万円下がった一方で、借入金の元本が50万円しか減っていなかったらどうでしょう。
つまり、
・現金（＝資産）が100万円増えた。
・不動産（＝資産）の価値は200万円減った。
・借入金の元本（＝負債）が50万円減った。
純資産は、
・＋100万円
・−200万円
・＋50万円
トータルでは、−50万円です。
100万円のキャッシュフローがあっても、あなたの資産は増えていないということです。
つまり何が言いたいかというと、
キャッシュフローにばかり目がいって資産価値の観点が抜けていると、よろしくない投資をしかねませんよ、ということです。
この話をしだすと長くなるので、続きはまた改めます。
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