賃料の検証ぐらい自分でしようよって話。

不動産投資アドバイザーの小原正徳です。

まずはご案内している「土地から探す賃貸併用住宅」のセミナーについて。

「え、賃貸『併用』ってことは、自宅として住まないといけないんでしょ？それはちょっと。。。」

という声をいくつかいただきました。要はそういうニーズはいま自分にはないと。

まあ、それはそれでソリューションがあります。

その辺りもセミナーではお伝えします。

気になる方はセミナーにお越しください。

<開催概要>

日時：1/27(金)19時15分～21時（19時より受付）

場所：新宿または神楽坂

費用：1,000円

定員：30名

懇親会：5,000円程度で会場近隣のお店にて実施予定（任意）
※開催5日前以降の懇親会キャンセルはキャンセル料100%

<参加条件>

・お勤めの方で直近の給与所得が年収500万円以上

・自己資金100万円以上（または親族等から一時的に借りられる）

・勤続2年半以上（専門性の高い業種・職種はそれ以下も可）

・個人事業主や経営者の場合、年収600万円以上

【1/27セミナー申込フォーム】

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それでは今日の話題です。

ご案内している賃貸併用住宅でも言えることですが、

資料に書いてある表面利回りやキャッシュフローを鵜呑みにして不動産を買ったらダメですからね。

極端な話、業者が赤字でサブリースしてうわべの利回りやCFをよく見せているって可能性だってあるわけです。

なんで業者はそんなことができるのかというと、その分儲けがあるからですね。

つまり売値に利益をがっつり載っけているので、多少サブリースで赤字だったとしても大丈夫、ということです。

特に新築の場合は注意が必要です。

なぜかというと、賃料をフカしやすいからです。

つまり、まだ入居していないので、賃料の設定は何とでも言えます。

利回りがそれなりになっていれば売れるので、賃料を高く設定すればその分高く売れるわけです。

利回りが同じ７％でも、賃料収入が1000万円なら価格は1.4億円ですが、1500万円なら2.1億円になります。

例えば本当の賃料が1000万円のところサブリース賃料を1500万円として

500万円の逆ザヤにしたとしても売値で7000万円儲かっているので、それくらいの赤字は大したことないわけです。

保証してくれるならいいじゃないというのは間違いです。

いずれ何が起きるかは、ちょっと考えたらわかりますよね。

無理なサブリースは何年か後にサブリース賃料が切り下げられるか、サブリースしている業者が飛ぶか、どちらかが必ず起きます。

サブリースの全部が悪いとは言いません。

「稼働が低い物件の空室について埋まるまで８割保証します。」というのは転売業者さんの物件に多くあります。

これはこれでリースアップのスキルがない
投資家でも利益を確保できますし、金融機関が融資の条件にしていることもあります。

ではどうやって見分けたらいいか。簡単です。

賃料の坪単価を見ればいいだけです。月額賃料を賃貸面積の坪数で割る。

つまり検討している物件と賃貸募集している同じスペックの物件について賃料坪単価を比較してみるわけです。

これで賃料がフカされているかどうかわかります。

このくらいの検証は自分でやらないと。

ちなみに、平米数÷0.3025で坪数になります。

平米単価でもいいんですけど。坪の方がプロっぽいのでオススメです。笑

ちなみにちなみに、

賃貸面積坪単価が2万円を超えてたら、十中八九アウトですw

P.S.

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