それでは十中八九失敗します。
「不動産投資なんて簡単ですよ。 やろうと思ったらすぐできる。 でも、だからヤバいってこともある。 意味わからないですかね。笑 明日のメルマガのネタは このテーマで行こうと思います。」昨日Facebookにこんな投稿をしました。そうしたらいろんな方から反響があって、メルマガの登録も増えました。意味深なんで、やっぱ...
立地条件によって利回りが異なる理由、その２
駅近で便利な物件と、駅から遠くて不便な物件。 利回りが高いのはどちらか。 それは後者。なぜなら、売買市場の需要が少ないから。でもそれだけじゃありません。というお話を昨日しました。 だいぶマニアックになってきたので簡単に済ませます。 駅から遠い不便な物件の利回りが高い理由。それは、減価償却費負担が重いからです。 ？？？ ...
立地条件によって利回りが異なる理由
駅近で便利な物件と、駅から遠くて不便な物件。 利回りが高いのはどちらか。 それは後者です。 利回りが高い、ということは、価格が安いということです。 利回りが低いというのは、価格が高いということ。 ではなぜ、駅近で便利な物件の方が利回りが低く、つまり価格が高くなるのか。 それは、欲しい人が多いからです。 欲しい人が多...
仲介責任ってどこまで？
不動産の仲介業者には仲介責任があるって言いますよね。 調査義務だったり、説明義務だったり。 だから仲介業者さんは仲介する物件のことをよく調べています。 現地へ行って調査する。 役所に行って調査する。 売主や行政庁から必要な資料を集める。 ただ、仲介責任に入っていそうで入っていないものがあります。 それは、収益物件...
不動産投資のキャッシュフローシミュレーションの作り方
仕事始めだし、今週５日あるし、体を慣らしながらゆるっとスタートしようかな〜 なんて考えは甘かった。。。 越年案件が初日からさっそくフルスロットル。 業者さんに電話してもまだほとんど誰もいなかったですけど。 今日１日でキャッシュフローシミュレーションを１２パターンは作りましたね。 どんなシナリオでも負けはない！っていう...
不動産投資の利回りが低下している時代に重要な「情報力」ってなに？
不動産投資の利回りが低下しています。 つまり物件価格が上昇している。 こういうタイミングで物件を買う際に 大事なことは、 「情報力」と 「個別性の見極め」 だという話をしました。 前回の記事はこちら 「情報力」とは、 良い物件の情報を集める力のことです。 不動産の売買は相対取引です。 相場が全体的に上昇傾向にあ...
【驚】新築ワンルームマンションの価格の決め方を聞いてしまいました。
新築ワンルームマンションの価格が どのように決められているか、 あなたはご存知でしょうか。 新築の区分ワンルームといえば、 不動産投資を勉強している方であれば 手を出さない投資です。 その主な理由は、 キャッシュフローがマイナスになるからです。 なぜキャッシュフローがマイナスに なるのかというと、 端的に言え...
4.5億の物件に買付を入れました。
4.5億の物件に買付を入れました。 大阪の新築物件です。 業者さんが、「オーバーローン組めると思いますよ」というので、ホンマかいなと試しに入れてみた感じです。 フツーに考えてサラリーマンに４億のオーバーローンなんて無理でしょ？と思うんですが。 一方で大阪は融資がゆるいとも聞きます。 大阪のローン事情を探る意味合いでもチ...
世界同時株安で不動産市場はどうなる？
来週はとあるアジアの国の複数の大規模な基金にファンドを売り込みに行きます。いままさに事前準備でひっくり返りそうな忙しさですが、目的地は見えているので突っ走ります！世間は世界同時株安と円高で騒がれていますが、これが不動産に吉と出るか凶と出るか？前回の金融危機のときは、ファンドがハイレバレッジをかけていて、リファイナンスで...
利回り10％でも逆ザヤ？！不動産投資の失敗ケーススタディ
表面利回り10％くらいの中古物件をフルローンで買う。いま最もポピュラーな不動産投資の手法の一つですね。では何を根拠にこの投資が儲かると言えるのでしょうか。仲介業者さんが出してきた収支表。「各種費用を見込んで、返済を考慮しても、手元にこれだけ残ります。」「すばらしい！ぜひ買います！」あとは銀行に融資を持ち込んで、承認が出...
