今回は、地方vs都心 不動産投資で有利なのはどっち?
というテーマでお話しします。
最後まで読んでいただくと、自分がどんなエリアでどんな戦略で不動産投資をすると良いのかヒントが得られます。
動画でご覧になりたい方はこちらからどうぞ
動画(9分16秒):地方vs都心、不動産投資で有利なのはどっち?
世間では引き続きコロナへの警戒心は持ちつつも急速に自粛ムードが解けてきて様々な活動が元に戻りつつありますね。
皆さんはいかがでしょうか。
僕も6月後半から地方出張を解禁しました。
年初から予定されていたセミナーへの出席のためです。
この週末は福岡で不動産投資に関するセミナーに出席してきました。
2日間で都合5名の方のセミナーを聞くことができてとても有意義でした。
録画版が配布されるからあとで倍速で見ればいいや、とここのところはリアルでの参加もライブ配信も見なかったりしたんですが
結局あとになっても見なかったりで、またやっぱり録画よりライブ中継、中継よりリアルの方が吸収できるものが多い気がします。
自分の賃貸業にも活かせそうなことがたくさんあったので、さっそく取り入れていきます。
さて今回のテーマである「地方か都心か」という話です。
今回福岡に来たので九州の投資家仲間に最近物件を買えているか聞いてみました。
するとすでに賃貸業をやっている人は最近も物件を買えているということでした。
一方で僕も本拠を構える一都三県エリアですが、僕の周囲はまるっきりダメです。
特に僕がメインとしている中古RCは全くダメです。
コロナの影響で売り物が出にくくなっているのもありますが、そもそも利回りが低くてまだまだ目線が合いません。
なぜこうなるのかというと
一都三県など都心部の物件には
・オリックス銀行
・静岡銀行
・三井住友トラストローン&ファイナンス
といった金融機関が法定耐用年数を超えて、30年などの長期の融資を出すからです。
これらの金融機関も上手に使えれば良いのですが(上手な使い方についてはまた改めて)、だいたいの場合は初心者が無理な長期の融資で高値掴みすることになります。
こうして都心部の物件価格は高止まりしてしまうのです。
一方で地方の場合はこれらの金融機関が融資を出さないエリアであれば高値で売ることができないので価格が下がり利回りが上がります。
これが全てではありませんが、こういう事情もあって
・都心は利回りが低い
・地方は利回りが高い
ということになります。
というわけで不動産投資をするのであれば、都心より地方の方が良い、というのが答えです。
じゃあ地方の物件を探せば良いじゃないか、ということになりますが話はそう簡単ではありません。
通常、一都三県に住んでいると地方の物件に融資をしてくれる金融機関がなく、なかなか買うことができません。
というわけで地方在住の方は今がチャンスです。
今回も勉強会で福岡の投資家さんの話を聞きましたが、同じエリアで買っている不動産投資家さんがどうやって進めているのかを、大家の会に入って情報収集するなど研究してみると良いと思います。
と、これで終わってしまっては、一都三県の人にはチャンスがないのか、という話になってしまいますので
都心在住の場合に取りうる戦略を、3つ挙げます。
1. 築古ボロ再生
空室の多い物件にはさっきの金融機関も融資が出にくいことから安く買える余地があるでしょう。
空室が多いのは築古のボロ物件です。
ボロを安く買ってきれいに直して空室を埋めればお宝物件にすることが可能です。
この戦略の課題は、
・いかにして安いボロ物件を見つけるか
・そんな物件にどうやって融資をつけるか
・どれだけ自己資金を投入できるか
といったところです。
2. 土地からの新築
都心でも土地を探して新築を建てるのは多くの成功事例があり今後も有効な戦略だと思います。
土地探しや新築のプランニングなど、特殊な動きとノウハウが必要なので、汗をかいたぶん利益を得ることができます。
この戦略は価格規模が大きくなりがちなのと、フルローンが出ない場合も多いことから数千万円単位の自己資金が必要になります。
ここが課題です。
多額の自己資金を必要とする割には、仕上がりの利回りはさほど高くないため、キャッシュフローは薄くなります。
一方で物件が完成すれば仕込みのコストより高く売却してキャピタルゲインを狙うことができます。
コロナで売却価格が下がることが懸念されますが、どっちに転ぶか今は様子見といったところです。
持ってよし売ってよしの水準で仕込むことができるならありです。
3. 外縁部の高価格帯の中古RC
先ほどの金融機関の融資はアパートローンなので、融資総額に上限があります。
年収の10倍までとか20倍までとか言われています。
言い換えればそれを超える価格帯、例えば3億とか5億とかの物件には融資が出ません。
ただし一都三県でも中心部の立地の良い物件はファンドや不動産会社、お金持ちが低い利回りで買うのでダメです。
となるとど真ん中エリアのちょっと外側がターゲットエリアになります。
この戦略の課題は
・仮にフルローンだったとしても諸費用だけで一千万単位の自己資金が必要
・大型物件に融資を受けられる財務体力が必要
というところです。
さて、あなたの取りうる戦略はあったでしょうか。
P.S.
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