今日はFacebookで知り合った方にご紹介いただいて、不動産ビジネスで成功されている方にお会いさせていただきました。

バッチリとファンドへの売却物件のご紹介をお願いするとともに、自分の不動産投資に関してもアドバイスいただきました。

公私混同万歳！笑

その際、その方の不動産にまつわる波乱万丈の人生を聞かせていただきました。

その中からひとつシェアさせていただきます。

初めて１棟ものの物件を保有されていた際に、月々のキャッシュフローを全部生活費などとして使ってしまっていたそうです。

ところがあるとき、配管や外壁や設備の修繕が一気に噴出してしまいました。

修繕工事のためのお金が手元になかったために、銀行でリフォームローンを組もうとしたところ、断られてしまったそうです。

理由は定かではありませんが、銀行は晴れの日に傘を貸す、と言われるように、困っている人にはお金を貸しません。

結局その後、破産してしまったそうです。

ただその方はそこから不動産ビジネスでV字回復されて、新宿の高層ビルにオフィスを構えてらっしゃいましたが。

ここから得られる教訓は、見た目のキャッシュフローは、本当のキャッシュフローではないということです。

満室で、修繕もなく、募集経費もかからなかった月のキャッシュフローは、たまたまその月は運良く手元に残ったお金にすぎません。

本当のキャッシュフローを考えるときに、特に中長期の視点で考えなければならないのが、大規模修繕です。

屋上防水や配管の維持保全、機械設備の更新などで、資本的支出とも言います。

これは１０年とか１５年とかに１度かかるもので、費用も多額になります。

本来はそれに備えて月々のキャッシュフローの一部を貯めておかなければならないものです。

そうしなければ、いざ大規模修繕がひ必要になったときに、その月のキャッシュフローだけでは賄いきれません。

ファンドの場合は、この大規模修繕費用を毎期貯めていきます。これをリザーブと言います。

これは融資を受ける際に契約条件でリザーブすることが求められているためです。

ファンドの場合、各種費用と金利、さらにこのリザーブを差し引いた後のキャッシュフローが、フリーキャッシュフローとして投資家の配当に回されます。

ファンドの場合、エンジニアリングレポートの長期修繕費用の平均額を毎期リザーブします。

個人の不動産投資だとここまでするのは難しいですが、大規模修繕費としていくら貯めておけばいいのかを簡易に見積もることは可能です。

さらに、小修繕や募集経費など、毎月かかるわけではないけれどたまにかかるものについても、毎月にならして費用として考慮しておいて、手を付けずに残しておくべきです。

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