おはようございます！小原です。

「不動産投資は純資産を増やすゲーム」という昨日の話の続きです。

昨日の記事はこちら。
→　https://www.facebook.com/mskohara/posts/1633344183656244

この記事を読んだPIS会員の方から、「耐用年数があまり残っていない物件は、なるべく避けましょう、ということですね」というコメントをもらいました。

おっしゃることは正しい。

ただ、そうとも言えない場合もあります。 これを考えると、物件の良し悪しを判断する一つの見方が理解できます。

ちょっと考えてみましょう。

例えば、築３０年の木造アパートがあったとします。まだ建物は使えて家賃も入ってきますが、法定耐用年数は超えています。

ここでは分かりやすく、建物の価値はゼロとしましょう。（実際には使用可能ならゼロということはありません。）

一方、土地の実勢価格が5,000万円だったとします。

この物件、5,000万円だったら買うべきでしょうか。

不動産投資の目的が純資産を増やすことなら、この物件は買いだということになります。

建物価値が元からゼロなので、土地価格が一定なら元本価値は目減りしません。つまり純資産はプラスマイナスゼロ。

一方で賃料は入ってくるので、純資産はその分プラス。

トータルでは純資産が増えていきます。

純資産の観点からは5,000万円なら買うべきということになります。

同時に借入金返済後のキャッシュフローが出ているかも見るべきです。

ただ、さらに純資産派に肩入れするなら、返済期間10年でキャッシュフローがゼロでも、建物があと10年は使えそうなら、買うという判断もあり得ます。

なぜなら、10年後には借入金がなくなり、5,000万円の土地が残るからです。

キャッシュフローを物件選定の基準として考えることが間違いだと言っているわけではありません。

むしろキャッシュフローが出る物件を買うということが大前提です。

ただ、さらに純資産を増やすという観点を持つと、より良い投資ができると思いますよ、ということです。

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