利回りが高い。
　
これが意味するところは何か。
　

利回りが高いと儲かる。
　
確かにそうです。
　
投下する資本が同じであれば、利回りが高い方が儲かります。
　
　
一方で、利回りが高いということは、リスクが高い、ということでもあります。
　
例えば、企業にお金を貸す場合。
　
・今にもつぶれそうな赤字の会社
・儲かってしょうがない万年黒字の会社
　
どちらの金利が高くなるか。
　
いうまでもなく前者ですよね。
　
それは貸したお金が返ってこないリスクが、前者の方が大きいからです。
　
　
これを不動産に当てはめて考えてみましょう。
　
例えば、建美家というサイトで「新築　アパート」というキーワードで物件を検索してみます。
　
すると表面利回りは、おおよそ東京都内で７％前後です。
　
これに対して神奈川県で８％代。
　
　
この利回りの違いをリスクという観点から考えてみましょう。
　
　
まず、建物は新築アパートなので、建物の物理的なリスクの違いはありません。
　
これが方や新築、方や築古、ということでしたら話は違います。
　
築年数が古いほど、物理的なリスク、例えば不測の修繕費が発生するリスクなどが高まります。
　
つまり、築年数が古いとその分リスクが高まり、利回りが高くなります。
　

利回りが高い、ということは、最初に投下した資本に対するリターンが大きい、ということです。
　
不測の修繕費が発生するリスクが高い分、リターンを大きくして将来の修繕費の発生に備える必要がある、ということですね。
　
　
ではどちらも新築の場合の、利回りの違い。
　
これはどこから来るのか。
　
長くなりましたのでそれはまた次回に。