３ステップで大手外資系ファンドの不動産投資術を身につける無料講座

ファンドマネージャーの小原（コハラ）です。

来月、自分の収入がいくらになるのか。

他の事業だとこれを予想するのは難しい。

でも不動産ならかなりの精度でわかります。

これが不動産投資のメリットのひとつでした。

物件を買う際にも、
収支予想を立てるとこで、
毎月いくら儲かるのかがわかります。

これがわからないと物件は買えません。

その最初のステップが収入の把握です。

その際に一番大事な資料である
レントロール(賃貸条件の一覧表)を見る際の
ポイントについて前回お話ししました。

その中で、以下の２つの理由から、
適正な賃料を割り出す必要があるとお伝えしました。

・空室の想定賃料が適正か確認する。

・割高な賃料を適正な賃料に引き直す。

要はレントロールを補正するわけです。

レントロールが実は割高だった。

これ、あとで悲惨なことになります。

物件を買ったあとになって、
予定していた収入が入らなくて、

「こんなはずでは」

ってことになっちゃうんですね。

では今日の本編です。

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適正な賃料の調べ方
　
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では、適正な賃料はどのように割り出せばいいのでしょうか。

３つの方法をお伝えします。

1.隣の部屋と比べる

もっともカンタンな方法です。

レントロールを眺めればいいだけです。

つまり、同じ物件の他の部屋と比べるということです。

各部屋の入居時期が分かっていれば、
一番最近入居した部屋の賃料を見ればいい。

なぜなら、住宅の場合、
相場から離れた賃料で入居することは
そうそうないからです。

最近入居した部屋の賃料は、
今の相場並みの賃料と
考えられるということです。

このとき、ひとつ注意しないといけないことがあります。

比べる部屋同士は同じくらいの面積にするということです。

広ければ高く
狭ければ安い

当たり前じゃないか、と思われたでしょうか。

確かに、同じ広さなら、
賃料は同じくらいになります。

そして狭ければ安く、広ければ高くなる。

その通りです。

では、20m2で5万円の部屋
（ワンルームですね）の隣に

40m2の部屋（1LDKか2DKくらいですね）
があったとします。

この部屋の賃料は10万円でしょうか。

そうはならないですね。

いいところ7万円か8万円といったところでしょう。

面積が大きく異なると比較対象にならないということです。

ついでにもうひとつ。

これは難しいので軽く読み流していただいて大丈夫です。

不動産の賃料や価格を考える際に、
よく坪単価という考え方をします。

大きさがバラバラだと比較できないので、
単位をそろえるんですね。

坪というのは不動産特有の面積の単位です。

平米数に0.3025を掛けると坪数になります。

これは覚えておくといいですよ。

せっかくなのでさっきの例で考えてみましょうか。

◆20m2、5万円の部屋の場合

20m2 × 0.3025 = 6.05坪

賃料の坪単価は
5万円 ÷ 6.05坪 = 8,264円/坪

◆40m2、8万円の部屋の場合

40m2 × 0.3025 = 12.10坪

賃料の坪単価は
8万円 ÷ 12.10坪 = 6,612円/坪

こんな感じで、部屋の広さによって
坪単価がぜんぜん違います。

なので、賃料を比較するときは
同じくらいの広さの部屋と比べないとダメなんですね。

2.ネットで調べる

引っ越そうと思ったときに、
ネットで部屋探ししたことはありますか？

ホームズ
アットホーム
スーモ

このあたりが有名ですね。

最寄駅
駅徒歩
広さ

など、自分が住みたい部屋の
検索条件を指定して検索しますよね。

それで、出てきた物件の賃料とか
その他の条件を見くらべる。

これと同じです。

具体的な検索の方法は次回お話しします。

3.ヒアリング

知ってる人に聞く。

実はこれが一番早くて確実です。

じゃあ、知ってる人って誰か。

街の不動産屋さんです。

駅前とかにあるやつですね。

ああいうところに電話して聞きます。

もちろん行って聞くのもいいですよ。

聞くときのコツや注意点があるんですが、
これは別のところでお伝えしますね。

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編集後記
　
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次回は、ネットで賃料を調べる方法についてお伝えします。

なんだかいよいよマニアックな感じになってきました。笑

でも投資家の方は皆さん、
ネットで賃料を調べるくらいはやっています。

プロの投資家や
リサーチ会社が使っている方法を
そのままお伝えします。

楽しみにしていてください！