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ファンドマネージャーの小原(コハラ)です。
不動産投資で経費を把握する方法で、
経費率という考え方があります。
収入に対して経費を何%とみる、
っていうことですね。
不動産投資の本に載っていたりとか、
仲介業者さんが使ってたりするのを
見かけます。
だいたい25%くらいですかね。
で、これが合っているのかって
ことなんですが、
正直、間違いですね。笑
だってですよ、
都心の一等地にあるマンション
地方都市の郊外にあるマンション
この2つの物件、同じ規模だとしても
賃料水準にしたら2倍とか、
下手したら3倍くらい違います。
例えば25m2のワンルームマンション。
福岡なら5万
東京なら10万
ざっくりこういう感じです。
それに対して、
全部の費用が一律で収入に連動するか、
というとそうとも限りません。
例えば建物管理費。
これは基本、同じ建物なら同じ費用がかかります。
逆に言うと、同じ建物なら、
収入が低いほうが経費率は高くなるということです。
なので、一律で経費率何%
とかってやっていると、
あとで痛い目をみることになります。
経費率25%で見込んでいたのが、
実際に運営してみたら…
収入から費用を差し引いた純収益が
満室総収入の半分にしかならなかった。
ということが地方の物件では
往々にしてありえます。
そこで前回言ったように、
費用をちゃんと把握しましょう、
ということになるわけです。
で、ですね、
ちょっと長くなりましたが、
大事なことなので前回の復習です。
不動産運営にかかる費用項目、
どのくらい覚えていますか?
もう一度挙げてみましょう。
いいですか、いきますよ。
1. 賃貸管理費
2. 建物管理費
3. 水道光熱費
4. 保険料
5. 公租公課
6. 修繕費
7. 原状回復費用
8. 募集経費
9. その他費用
いかがでしょうか。
覚えてました?
まあ、難しいですよね。
でも大丈夫です。
ひとつずつ説明していきますので。
自分が不動産経営をしているつもりになって、読んでみてください。
実感を込めたほうが記憶に残りますよ。
今日はまず最初の3項目にしましょう。
では、いきます。
1. 賃貸管理費
いわゆる管理会社に支払う管理費です。
だいたい収入の3%か5%といったところです。
入居者対応が主な仕事ですね。
2. 建物管理費
物件の物理的な管理にかかる費用です。
清掃費とか、法定の点検費用とか。
売買のときには、
実際にかかっている費用を
売主さんから聞けるとベストです。
わからない場合は
ざっくり見積る必要があります。
いくつか方法はありますが、
住宅でしたら賃貸管理費と
同等くらいで見ておけば
とりあえずはいいでしょう。
3. 水道光熱費
共用部分にかかる水道料と電気代です。
清掃に使った水道代とか、
エントランスや共用廊下の
照明の電気代などです。
これも売買のときには
実費がわかるといいですね。
月次の収支明細をもらっているなら、
1ヶ月分を12倍すればいいでしょう。
この続きはまた次回。
もう一息ですのでがんばっていきましょう!
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