おはようございます!小原です。
昨日は午前午後とお二方の個別コンサルを実施しました。
普段はやってないんですが、いろんなものの特典でつけたりしてます。
今回は、The Mail Magazineの先着特典とコミュニティの先行購入者特典の方でした。
その中でお伝えした遠隔地の空室をどうやって埋めるか、というお話をこちらでも共有したいと思います。
まずですね、空室はいかんです。という認識を持ってください。
例えば5万円の部屋が空いていたとしてそれは5万円損しているのと同じです。しかも毎月。
なかなか埋まらないなぁではいかんわけです。
これはもう必死になって埋めなきゃいけない。これは大家の仕事です。
じゃあその空室をどう埋めるか。
気合の入った大家さんですと大家自ら営業に行く方もいらっしゃいます。
営業というのは、賃貸仲介業者をまわるということです。
自分の物件に空室があることを仲介業者に認識してもらうためです。
広告料を払うならそこも強調します。
なかには、自分の人脈と営業力でお客さんを直接つけちゃうというスーパー営業マン大家さんもいらっしゃるようです。
私はどちらもやらないですけど。だるいので。
というのはウソです。笑
私の物件は遠隔地なのでどちらもできません。
そうすると管理会社を動かすしかないわけです。
それで、空室が出たときに管理会社に対して、埋めてくれ!と言うわけですが、
多くの大家さんは頻繁に電話して様子を聞くとか、それくらいやってないと思います。
これだとどうなるかっていうと、電話口で管理会社の担当者からの愚痴を聞くようなもので、
まあ気分も悪いですし、生産的じゃないですよ。
そこでオススメなのが、週報を出させるという方法です。
ファンドの物件で空室対策が課題の物件は必ずやっている方法です。
週に1回、営業報告をさせるというものです。
それも報告事項を決めて、何曜日に報告するかも決めておく。
項目は、
・仲介業者への訪問件数
・ファックス送信件数
・反響(電話問合せ)件数
・内覧件数
・成約件数
・不成約の理由
・翌週の営業計画
こんな感じです。
こうすると、報告するために実績作らないといけないので、必ず動いてくれます。
また、週報をやって行く前に目標設定をすることも重要です。
まず、空室をいつまでに埋めるか。
そしてそのために何件内覧をさせる必要があるか。
仲介業者に案内をしてもらうには週に何件、仲介業者を訪問すればいいか。
こうして逆算して管理会社が1週間で何をやるかという目標を設定します。
目標設定してその通りに動いてそれでも結果が出なかった時はどこかに原因があるわけです。
それを週報を見ながら反省して対策を練る。
原因が賃料なら賃料を下げる必要があるかもしれない。
設備がネックなら改善できないか。
立地が、、それはしょうがない!
そもそも内覧件数が取れていない。それはなぜか?
などなど、いろいろと考えることができます。
何より、システマティックに管理会社に対してプレッシャーをかけることができます。これ、重要です。
週報、ぜひやってみてください。
【追伸】
不動産投資について聞いてみたいこと、その他、ご意見・ご質問がありましたらこちらからどうぞ。
良いご質問をいただいた場合は回答を共有させていただきます。
https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=UyanEvi
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