おはようございます！小原です。

不動産投資をしたいという方とお話ししていると、「まずは区分から始めたい」という方がいます。

年収が500万円前後でしたら、そもそも買えるサイズが限られるので都内近郊の区分を買うという選択はありでしょう。

一方で、年収が600万円以上あって属性的に一棟物が買えるにも関わらず「まずは区分から」というのはどういうことでしょうか。

こういう方は一棟物を買うことがリスクだと考えています。

大きな借金を抱えてもし何かあったときに他の収入で借金をまかなえるか、ということを心配しているんですね。

今の給与を越える不動産収入を目指すのならこの思考は乗り越えなければなりません。

なぜなら、今の給与を越える不動産収入を得るには数十戸、もしくは100戸を越える不動産を買っていく必要があるからです。

つまり、借り入れをしながら区分を買い足していく方法ではいつまで経ってもサラリーマンの給与を越えることができません。

また、区分は１戸が抜けたら稼働率は100％から0％になってしまいます。こうなると返済は即、

自分の給与で補填する必要が出てきます。

一方で20戸の一棟マンションなら、１戸が抜けても稼働率は95%です。借金は残りの賃料収入で充分にまかなうことができます。

また、仮に区分を20戸買ったとしましょう。

場所は当然バラバラです。それぞれエリア特性も物件の特性も異なります。

そうなると退去が出たときに20通りの募集条件やリーシング戦略を考える必要が出てきます。

これが20戸の一棟マンションならどうでしょう。

そのエリアや物件の特性に応じて募集条件やリーシング戦略を考えればいいですよね。

どの部屋が退去しても同じ物件なので、何度もやっていると勝ちパターンがわかってきます。

毎回違う物件を埋めるより強みを出すことができます。

そういうわけで、区分より一棟物の方がリスクが高いというのは間違いです。

だから年収が600万円以上あるのでしたら、区分マンションから始めるのではなく一棟物を購入することをお勧めしています。

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