いやー高いなー高い！　物件の価格です。乾いた雑巾を絞るように知恵を絞らないと物件が買えない状況が続いています。

それもそのはず、不動産の利回りが過去最低を更新しているとのこと。

オフィスも賃貸マンションも、リーマンショック前のファンドバブルの当時の利回りを下回る水準になってきています。

都内の賃貸マンションのNOI利回りは4.5%まで落ちてきました。（うちのファンドはもっ、、、おっとこれ以上はマズイ？）

仲介大手のCBREによるレポートで、マーケットプレーヤーへのアンケート調査に基づくものです。

各プレーヤーが買ってもいい、売ってもいいという利回りが低下している、つまり価格が高騰していることを意味します。

なぜ価格が高騰しているのかといえば、供給より需要が多い、つまり売り物件より買いたい人の方が多いからです。

なぜ買いたい人が多いのかといえば、資金がダブついているからです。

エクイティもデットも、投資意欲は旺盛です。

ただ、物件の供給が少なくて、出てくるものは価格が高く、利回りが低い、という状況になっています。

そんななかで、自分の不動産投資についてどういう姿勢で望むべきか。

それぞれのステージによって方針は変わります。

すでにある程度資産を積み上げている人は、このタイミングで無理に高いものを買う必要はなく、安く買えるものをじっくり探す、という姿勢になるでしょう。

まだまだ外部成長したい、つまり物件を買い増していきたい（うちのファンドもです）、という場合には、物件の精査はしつつ、取れるリスクをとっていい値段で買うか、アセットのクオリティーによっては利回りを踏み込むかして、買いにいく必要があります。

物件価格が上がっているということは、資金調達環境が良好で、物件を買いやすい環境にあることを意味しています。

なので、物件を持っていない人、早くもっと物件を買い増したい人は、買いにいくべきです。

ただし、金融機関の融資姿勢は緩んでいますので、銀行の融資が出る物件だからと何でも買ってはダメです。

銀行は、最悪あなたの給与所得などで補填できることまで見込んで融資を出してきます。

だから自分できちんとキャッシュフローを検証して、リターンが見込めるかを精査する必要があります。

ファンドのアクイジション担当である私は、日々こういう仕事をしています。

「価格でません」「なんとかしろ。それがお前の仕事だ」「（なんともならないものはなんともならないんですけど…）」そんな感じです。笑

キャッシュフローの検証ってどうやったらいいのからからん！という方は、いっしょに考えてみませんか？